متن فارسی گفتگوی علی مختاری با لویی لوبلان در مورد برنامه سرمایه گذاری آمریکا EB5
30 آگوست 2016 - 17:25
بازدید 157
14

برای تماشای ویذیوی مربوطه اینجا را کلیک کنید     آقای مختاری: خیلی ممنون از اینکه دعوت من را برای شرکت در این مصاحبه پذیرفتید و خوشحال هستم که شما در اینجا حضور دارید. آقای لوبلان: با عث افتخار من هست که در این مصاحبه شرکت می کنم و از دعوت شما ممنونم. مختاری: من چند […]

ارسال توسط :
پ
پ

برای تماشای ویذیوی مربوطه اینجا را کلیک کنید 

 

 آقای مختاری: خیلی ممنون از اینکه دعوت من را برای شرکت در این مصاحبه پذیرفتید و خوشحال هستم که شما در اینجا حضور دارید.

آقای لوبلان: با عث افتخار من هست که در این مصاحبه شرکت می کنم و از دعوت شما ممنونم.

مختاری: من چند سوال در مورد برنامه EB5 و پروژه هایی که شما در فلوریدای امریکا در آنها فعال هستید دارم. ابتدا خواهش می کنم خودتان را معرفی بفرمایید و در مورد سوابق و فعالیت های شغلی خودتان توضیح مختصری بدهید.

لوبلان: من معاون ارشد امور مالی و سرمایه گذاری National Bank کانادا هستم. برای مدت 30 سال دست اندر کار امور سرمایه گذاری بوده ام. برخی معتقدند که من یکی از پایه گذاران برنامه های سرمایه گذاری مهاجرتی کانادا که از سال 1986 درNational Bank کانادا شروع شده است بوده ام. این بانک به سرو سامان دادن بیشتر از 17000 خانواده در کانادا در ارتباط با پرونده های مهاجرتی سرمایه گذاری کمک کرده است.از 5 سال قبل  بعد از تغییراتی که در برنامه های سرمایه گذاری کانادا انجام شد وهمچنین توقف برنامه سرمایه گذاری فدرال من شروع به فعالیت در برنامه های سرمایه گذاری امریکا نمودم.

بنابر توصیه بعضی از دوستان مبنی بر اینکه ما موفق های بسیاری در زمینه برنامه های سرمایه گذاری داشته ایم پس چرا تجربه و تخصص کانادایی خود را به برنامه EB5 منتقل نکنیم وارد این عرصه شدمو از ان زمان ما موفقیت های بزرگی و زیادی در این برنامه داشته ایم. در حال حاضر ما در احداث 25 مدرسه دولتی در فلوریدا سرمایه گذاری کرده ایم.

مختاری: مزایای پروژه هایی که شما در انها سرمایه گذاری کرده اید از این لحاظ که این سرمایه گذاری ها باید منجر به ایجاد شغل گردد و همچنین از لحاظ برگشت اصل سرمایه به سرمایه گذار نسبت به سایر پروژه ها در چیست؟

لوبلان: EB5 دارای یک ویژگی بسیار مهم است  که از نام آن نیز سرچشمه می گیرد. EB5 در واقع برنامه ایست که براساس دریافت ویزای کار امریکا بر پایه ایجاد شغل برای سایر افراد.Employment Based visa= EB5

 یکی از مهمترین ویژگی های این برنامه در آن است که سرمایه گذار باید مطمئن شود که در برنامه ای سرمایه گذاری می کندکه می تواند ایجاد مشاغل لازم را بنماید. به این ترتیب در برنامه EB5 دو ریسک مهم وجود دارد:

1- ریسک مهاجرت: اینکه سرمایه گذار مطمئن شود در پایان دو سالی که شرایط پرونده اش مورد بررسی قرار می گیرد توسط دولت و اداره مهاجرت، به تعداد لازم درارتباط با پروژه ای که در آن سرمایه گذاری کرده است شغل ایجاد کرده باش تا بتواند برای گرین و اقامت دائم و گرین کارت دائم نامشروط شرایط لازم را بدست اورده باشد.

2- ریسک دوم مسئله مالی برنامه است که سرمایه گذار از خود سوال می کند که چگونه می تواند در پایان 5 سال سرمایه خود را برگشت دهد؟

با در نظر گرفتن این دو مسئله به این نتیجه رسیده ایم  که در پروژهای بسیار مطمئنی سرمایه گذاری بکنیم ، همانطور که در کانادا این کار را انجام داده ایم و با دولت کار کرده ایم. بنابراین تصمیمه گرفتیم که با دولت ایالتی فلوریدا  برای سرمایه گذاری در ساخت مدارس دولتی شروع به همکاری نماییم. همانطوری که می دانید در فلوریدا تقاضای بسیار زیادی برای مدرسه وجود دارد و این به دلیل جمعیت رو به افزایش قلوریدا می باشد. ما می خواستیم پروژه هایی را داشته باشیم که اولا بتوانند مشاغل ایجاد کنند ثانیا قابلیت بازگرداندن سرمایه را به سرمایه گذاران داشته باشند و به این نتیجه رسیدیم که سرمایه گذاری در سیستم مدرسه سازی بهترین راه برای مشتریان ما خواهد بود.

مختاری: این مدرسه ها تا چه حد موفق بوده اند؟

لوبلان :ما خیلی خوشحالیم که در حال حاضر 100% در پرونده هایمان موفق بوده ایم . 5 سال قبل ما اولین مدرسه را ساختیم در حال حاضر 14 مدرسه در حال ساخت داریم که تا پایان 2016جولای ، 10 مدرسه آماده بهره برداری ست و همانطور که می دانید مدارس در فلوریدا در ماه آگوست بازگشایی می شوند و ما همچنین برنامه سرمایهگذاری و ساخت 24 مدرسه دیگر در ارتباط با برنامه EB5 در دست داریم.

مختاری: ما می دانیم که تعداد زیادی پروژه در مناطق مختلف امریکا وجود دارد. به نظر شما چرا سرمایه گذاران باید در پروژه های شما سرمایه گذاری نمایند؟ منظورن این است که چه ویژگی خاصی در پروژه های مدرسه سازی فلوریدا وجود دارد؟

لوبلان: سوال بسیار مهمی را پرسیدید. در حال حاضر برنامه های زیادی در ارتباط با EB5 موجود هست همانطوری که قبلا نیز گفتم سرمایه گذاران دو مسئله بسیار مهم را باید در نظر داشته باشند. نخست مسئله ایجاد شغل ، چرا که براساس EB5 به ازای هر برنامه سرمایه گذاری متقاضی باید 10 شغل ایجاد کند. . این مسئله بسیار مهمی است. در EB5 اولیه، یک میلیون دلار سرمایه گذاری مورد نیاز است که در ارتباط با این سرمایه گذاری باید 10 شغل مستقیم  ایجاد شود. 7 سال قبل  امریکا پروژه ای مطرح کرد که براساس ان اگر در یک حوزه سرمایه گذاری شود که در آن نرخ بیکاری بالاتر از سایر نقاط باشد، سرمایه گذار دو امتیاز می گیرد، به جای یک میلیون دلار ، 500000 دلار سرمایه گذاری کافیست و مشاغلی که مورد احتساب برنامه قرار می گیرد می توانند به صورت مستقیم و یا غیر مستقیم به پروژه مربوط باشند بدین معنی که مثلا د رپروژه مدرسه سازی، به جزمشاغلی که به طور مستقیم به پروژه مربوط می شوند مانند معلمان، مشاغل دیگری مانند کارگران ساختمانی هم که به طور غیر مستقیم به پروژه مربوطند مورد احتساب قرار می گیرند. علاوه بر این مشاغل دیگری مانند Due jobs نیز مورد احتساب واقع می شوند. بنابراین اولین نکته مهم در پروژه EB5 که ایجاد شغل هست حاصل می شود. اما دلیل اینکه ایجاد شغل در پروژه اهمیت زیادی دارند به این خاطر هست که وقتی متقاضی از طریق EB5 گرین کارت دریافت می کند این گرین کارت در واقع گرین کارت مشروط است و براساس این شرط سرمایه گذاران بعد از دو سال از اولین ورود به امریکا باید تقاضای برداشتن شرط را به دولت ارائه دهند. برایاینکه این شرط برداشته شود سرمایه گذار در پایان دوره دوساله باید بتواند نشان دهد که 10 شغل تعهد شده ایجاد شده است و مزیت پروژه های مدرسه سازی در آن است که امتیاز رسمی مدرسه به مسئله ایجاد شغل مربوط می شود.

دولت ایالتی فلوریدا در سپتامبر هر سال باید مدارس دولتی احداث کند حال به جای اینکه خود دولت این مدارس را بسازد و بایت ساخت آنها پول قرض کند و بعد از ساخت مدرسه درگیر مسائل پس دادن قرض ها و رسیدگی به امور مربوط به معلمان و کادر مدرسه استخدام شده بشود، مجوز ساخت مدرسه را صادر می کند و از طریق شرکت های خصوصی این مدارس را می سازد که این مدارس تحت دستورات دولت ایلتی فلوریدا فعالیت می کنند. دولت فلوریدا هر سال هزینه بین 6000 تا 9000 دلار به هر دانش آموز اختصاص می دهد. این مدارس دولتی هستند و سرمایه آن توسط دولت فلوریدا تامین می شوند و زمانیکه این مدارس افتتاح می شوند لیست ها ی انتظار طولانی دارند.به این دلیل که برای دولت فلوریدا اولویت ساختن مدرسه در مناطقی هست که درانها تعداد مدارس به نسبت جمعیت  منطقه محدود تر می باشد پس مشارکت در ساخت مدرسه مسئله مهم ایجاد شغل و درآمد سرمایه گذار را تضمین می نماید. مسئله دیگر اینکه چگونه سرمایه گذار سرمایه خود را برگداند؟ ما در اینجا تجربه کانادایی خود را وارد پروزه کرده ایم.

در خصوص هر مدرسه 25% سرمایه مدرسه را شرکای محلی فلوریدا تامین می کنند و ما در شرکت Green Access به عنوان شریک اصلی یا جنرال پارتنر و مشتریان ما یا همان سرمایه گذاران به عنوان شرکای محدود یا لیمیتد پارتنر وامی به ارزش 75% ارزش مدرسه  که تامین کننده الباقی سرمایه مورد نیاز مدرسه است تامین می کنیم بدین معنی که  با سرمایه گذارای متقاضیان برنامه EB5 ، وامی تامین می شود. این وام یک وام تضمین شده روی زمین ، اجاره و ساختمان مدرسه است که دارای استراتژی خروج 5 ساله است. در پایان 5 سال سرمایه افراد به انها برگردانده می شود. به این ترتیب در طی پروژه ها دو شرط اصلیکه گفته شد تحقق می یابد و سرمایه گذاران با گرین کارت مشروط وارد امریکا شده و بعد از دو سال این شرط را بر میدارند و تبدیل به گرین کارت نامشروط می کنند.

مختاری: پس طبق گفته شما ریسک سرمایه گذاری در این پروژه ها بسیار پایین است؟

لوبلان: کاملا همینطور است. در حقیقت این ریسک برابر با ریسکی ست که دولت فلوریدا قبول می کند. زیرا دولت فلوریداست که برای هر دانش آموز هزینه ای اختصاص می دهد. در برنامههای سرمایه گذاری کانادا یک ضمانت دولتی وجود دارد اما در امریکا چنین ضمانتی وجود ندارد د رعوض ما در پروژه هایی مشارکت می کنیم که همه هزینه های ان توسط دولت فلوریدا پرداخت می شود و نکته حائز اهمیت این است که در فلوریدا ما با جمعیت رو به افزونی مواجهیم و بدین ترتیب تقاضا برای مدارس دولتی هر سال رو به افزایش است. یکی از مزایای این پروژه ها در ان است که این مدرسه سازی ها حتما انجام می شوند منظور این است که در حال حاضر پروژه های زیادی در ارتباط با EB5 وجود دارند و افراد زیادی قادر به تامین سرمایه لازم هستند ولی تامین سرمایه تنها نکته مهم نیست مهم این است که این سرمایه در پروژههای مناسبی وارد شوند و مناسب بودن یک پروژه تا حد زیادی بستگی به عملیاتی شدن پروژه در موعد زمانی مقرردارد. سرمایه گذار EB5 برای اینکه شرط گرین کارت خود را بردارد و آن را تبدیل به گرین کارتدائمی بکند باید بتواند نشان دهد پعد از پایان دو سال از ورود به امریکا مشاغلی را که در چهارچوب برنامه متعهد شده بود ایجاد کرده است و در غیر اینصورت ممکن است با اخراج از امریکا مواجه شود.

نکته جالبی که در خصوص این مدارس دولتی فلوریدا وجود دارد این است که مجوز ساخت مدرسه توسط دولت فلوریدا صادر می شود و در عرض دو سال باید حتما ساخته شوند حا آنکه در پروژه هایی که ما درانها مشارکت داشته ایم ساختشان معمولا حدود 8 تا 9 ماه طول کشیده است.

این مدارسی که درآنها مشارکت داشته ایم تقریبا مساحت های یکسانی داشته اند و در چهارچوب پروژه های 30 تا 40 میلیون دلاری بوده امد و خیلی سریع در طول یک سال ساخته شده اند.

مختاری: شنیده شده است که قراراست تغییراتی در برنامه EB5 ایجاد شود. نظر شما چیست؟

لوبلان:قرار بود تغییراتی در سپتامبر 2015 انجام شود که انجام شد. قرار هست تغییراتی نیز تا سپتامبر 2016 انجام شود ولی با توجه به اینکه از 30 سپتامبر تا انتخابات ریاست جمهوری امریکا 5 هفته بیشتر زمان نیست بعدی می دانم که تغییرات زیادی در برنامه EB5  داده شود ممکن است مبلغ سرمایه از 500000 دلار به 1000000 دلار افزایش یابد و همچنین یک سری مسائل تکنیکی در ارتباط با تخصیص بودجه در مناطق شهری و غیر شهری انجام شود.

من فردا با رئیس اداره مهاجرت امریکا جلسه دارم و می توانم  بعد از جلسه درباره تغییرات احتمالی آینده به شما اطلاع دهم. ولی تا جایی که می دانم این تغییرات عمده و قابل توجه نخواهد بود با این حال توصیه می کنم متقاضیان EB5 هر چه زودتر تا قبل از 30 سپتامبر 2016 اقدام خود را آغاز کنند تا از امتیاز سرمایه گذاری کمتر برخوردار شوند.

مختاری: معیار های احراز صلاحیت برای سرمایه گذاران EB5 چیست؟

لوبلان:  من می دانم که شما متخصص مهاجرت کانادا هستید و هم شما و هم من در برنامه های سرمایه گذاری کانادا و کبک فعالیت داشته ایم و همواره دراین برنامه ها پیشینه شغلی و تجاری سرمایه گذاران حائز اهمیت بوده است نکته خوب در این برنامه EB5 آن است که اصلا نیازی به این سابقه شغلی و مدیریتی نیست و تنها چیزی که باید نشان داده شود منبع  درآمد متقاضیست  و این تنها به درآمد مربوط به مبلغ سرمایه گذاری محدود می شود و اثبات اینکه به صورت مشروع کسب شده اما نکته مهم آن است که در EB5  هبه و بخشش مال هم مجاز شمرده می شود مثلا در مواردی که فرزندان بالغ دارید و این فرزندان نمی توانند در امریکا شغلی پیدا کنند و الدین می توانند مبلغ 500000 دلار را به فرزندان خود ببخشند و بعد از آن فرزندشان برای برنامه EB5 اقدام نماید بدین ترتیب برخلاف برنامه سرمایه گذاری کانادا کسانیکه سابق مدیریتی هم ندارند می توانند در این برنامه شرکت کنند.    

مختاری: پس شما معتقدید که سرمایه گذاری در EB5 از هر برنامه سرمایه گذاری دیگری راحتتر است؟

لوبلان: کاملا همینطور است. ملاک ها کاملا مشخص و واضح هستند و هیچ مصاحبه ای قبل از پذیرش متقاضی وجودندارد تنها کاری که متقاضی باید انجام دهد ارائه تقاضای خود است و سپس این تقاضا توسط اداره مهاجرت امریکا در واشنگتن بررسی و تایید می شود  و پس از تایید در سفارت امریکا مصاحبه ای با متقاضی انجام می شود ولی این مصاحبه به هیچ عنوان در خصوص سابقه مدیریتی و شغلی فرد نیست بلکهبه منظور شفافیت مسائل امنیتی ست و تایید پیش از ان گرفته شده است.

مختاری: بنابراین متقاضی مجبور نیست به هیچ سوالی در مرود سرمایه گذاری خودش   در EB5 و منبع درآمد و سرمایه خود توضیح دهد؟

لوبلان: خیر این مسائل قبلا بررسی و تایید شده است . سرمایه گذاران تنها باید اطلاعات کلی در مورد انچه سرمایه گذاری کرده اند و اینکه یک مدرسه دولتی در فلوریداست داشته باشند.

مختاری: چه مدت طول می کشد که شخص گرین کارت دائم خودش را در چهارچوب EB5 بدست اورد؟

لوبلان:

براساس تجربه من حدود 2 سال طول می کشد از زمانیکه فردمتقاضی درخواست خود را ارائه دهد تا زمان پذیرش توسط اداره مهاجرت امریکا، مصاحبه در سفارت که درآنها مدارک لازم جهت ورورد به امریکا به آنها داده می شود.

مختاری: دقیقا نقش شرکت Green Access در مقابل مراکز محلی و منطقه ای و وکلای پرونده چیست؟

لوبلان: ما افراد را تشویق می کنیم که در پروژه هایی شراکت کنند که دست اندرکاران پروژه به صورت نقش های جداگانه و مستقل عمل کنند. شرکت ما (به عنوان general partner )  با شراکت سرمایه گذاران (به عنوان Limited Partners)  به مرکز منطقه ای که  برای انجام پروژه مدرسه سازی وام می دهد و خود شرکت منطقه ای  در این پروژه سهامدار نیست.برای اینکه شما بتوانید 500000 دلار سرمایه گذاری کنید باید توسط مرکز منطقه ای مربوطه تایید شوید در این خصوص دولت فلوریدا مرکز منطقه ای مربوطه است که خود دولت فلوریدا هیچ سهمی در پروژه ندارد.  وکلای مهاجرت فقط کار مهاجرت و آماده سازی پرونده مهاجرتی را انجام می دهند و هیچ منفعتی در سرمایه گذاری و سهمی در پروژه ندارند. این مسئله مهمی ست که هر کس کار خود را به طور مستقل انجام دهد که تضاد منافع ایجاد نشود. توضیح این است که 3 نهاد وجود دارد در این برنامه: 1- شرکا و سهام داران که وام را ایجاد و پرداخت می کنند.2- مراکز منطقه ای که مجوز پروژه را مید هند.3- وکلای مهاجرت که مسئولیت ارائه پرونده مشتری به اداره مهاجرت را به عهده دارند و هریک بهتر است که مستقل عمل کنند.

مختاری: در واقع شرکت هایی که پروژه های EB5  راارائه می کنند و در عین حال وکلا و مدیران منطقه ای و مالکان پروژه ها هستند ریسک سرمایه گذاری را بالا میبرند؟

لوبلان: با توجه به تجربه من در امور مالی و سرمایه گذاری بله همینطور است. یعنی در پروژه هایی که 3 نهاد اصلی از یکدیگر مستقل نیستند ریسک سرمایه گذاری بالا می رود و این پروژه ها موقعیت های خوبی برای سرمایه گذاری نیستند چرا که تضاد منافع ایجاد می شود.

مختاری: ممنون از اینکه در این مصاحبه شرکت کردید. من پاسخ تمام سوالاتم را در این باره گرفتم و کاملا متقاعد شدم که این پروژه ها بسیار موقعیت خوبی هستند. با این حال ممکن است سوالات دیگری در آینده داشته باشیم که از طریق ایمیل با شما در تماس خواهیم بود.

لوبلان: با کمال میل خوشحال میشوم در خدمت موکلان شما باشم. 

ثبت دیدگاه

  • دیدگاه های ارسال شده توسط شما، پس از تایید توسط تیم مدیریت در وب منتشر خواهد شد.
  • پیام هایی که حاوی تهمت یا افترا باشد منتشر نخواهد شد.
  • پیام هایی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط باشد منتشر نخواهد شد.