خرید خانه با مستاجری غیر مجاز در آن
وقتی رقم پیشنهادی خود را برای خرید به فروشنده می‌دهید، مشاور شما این نکته را نیز در پیشنهاد شما قید می‌کند که خریدار از حضور یک مستاجر غیر مجاز در خانه آگاه است. اگر خریدار بخواهد که مستاجر در ملک مورد نظر بماند، بهتر است که تمام اطلاعات لازم از جمله میزان اجاره‌ای که مستاجر می‌پردازد (برای مورد اجاره که ممکن است زیرزمین، طبقه اصلی یا طبقه بالای خانه باشد) و نیز مواردی که در زیر می‌آید، در قرارداد ذکر شود:
- نوع اجاره، ثابت سالانه یا ماه به ماه
- میزان اجاره
- تاریخ شروع اجاره
- آیا سپرده‌ای نزد صاحبخانه گذاشته شده و توسط چه کسی
- نام فروشنده و مدیر ملک
- آخرین تاریخ افزایش میزان اجاره
- اجاره فعلی
- زمان پرداخت اجاره (ابتدا، میانه یا پایان ماه)
- کپی قرارداد اجاره (در صورت موجود بودن)
باید فهرستی از لوازمی که متعلق به مستاجر است و قرار نیست به شما فروخته شود نیز تهیه شود. برای مثال مستاجر ممکن است پرده‌ها یا چراغ‌های خودش را روی خانه نصب کرده باشد و برخی از لوازم برقی درشت‌تر را نیز خودش خریده باشد. این گونه وسایل معمولا روی خانه هستند اما در چنین مواردی آنها به مستاجر تعلق دارند و هر دو طرف باید لیست این موارد حذفی از ملک را امضا کنند و دقیقا موارد متعلق به مستاجر را مشخص نمایند.
اگر مستاجر بخواهد در ملک بماند شما باید از فروشنده بخواهید که مبلغ سپرده‌ای که مستاجر نزد وی گذاشته را به انضمام نرخ بهره‌ای که طبق قانون اجاره محل‌های مسکونی استان Residential Tenancy Act به آن تعلق گرفته، به شما تحویل دهد. محضردار یا وکیل شما در روز تحویل خانه و بر اساس « اعلامیه مصوب تطبیق نرخ» (statement of adjustment) این رقم را محاسبه کرده و آن را به شما اعلام خواهد کرد.
نکته: برخی از وام‌دهنده‌ها تا زمانی که پول اجاره در واقع نوعی کمک برای پرداخت وام مسکن تلقی می‌شود، داشتن مجوز برای اجاره منزل را ضروری نمی‌دانند. برخی نیز در صورت مجزا بودن ورودی و محل سکونت مستاجر و موجر (حمام، توالت و آشپزخانه مجزا) با این قضیه مشکلی ندارند.
صاحبخانه ملکی را که در آن مستاجرید برای فروش به شما پیشنهاد داده است
خرید از صاحبخانه امتیازات زیادی دارد. مهم‌تر از همه این‌که دیگران نمی‌دانند که این خانه برای فروش گذاشته شده بنا بر این شما با معضلی به نام Bidding war مواجه نخواهید بود. امتیاز دیگر این است که به دلیل زندگی در آن خانه احتمالا از شرایط آن به خوبی باخبرید و نگران مشکلات پنهان و احتمالی آن نیستید.
با این وجود باز هم بد نیست اگر از خدمات یک وکیل یا مشاور مسکن استفاده کنید. این فروش یک فروش خصوصی محسوب می‌شود که شباهت زیادی به فروش توسط صاحبخانه یا FSBO دارد و شما به عنوان خریدار به کسی نیاز دارید تا از سرمایه قانونی‌اتان محافظت کند. یک مشاور می‌تواند با ارائه تحلیل مقایسه ای بازار یا CMA شما را از مناسب بودن قیمتی که قرار است بپردازید مطمئن کند. علاوه بر این مشاور شما می‌تواند یک قرارداد قانونی الزام‌آور تنظیم کند که تضمین می‌کند شما همه مدارک مورد نیاز را دریافت خواهید کرد.
اگر خانه مورد نظر در فهرست MLS نباشد، فروشنده قانونا ملزم به امضای اظهاریه شرایط ملک Property disclosure statement نیست اما در صورت داشتن مشاور خرید، او می‌تواند تضمین کند که این اظهاریه پر می‌شود، به امضای فروشنده می‌رسد و بخشی از پیشنهاد قیمت شما خواهد بود.
نکته دیگر در چنین مواردی که معمولا با موارد عادی تفاوت دارد این است که ممکن است فروشنده قیمت مشخصی برای ملک خود در ذهن نداشته باشد. معمولا فروشنده قیمت یا قیمت‌هایی را برای ملکش در نظر دارد و می‌توان بر سر قیمت نهایی با او مذاکره و گفتگو کرد. اغلب در مواردی از این دست خریدار با در نظر گرفتن CMA قیمتی را که غالبا هم زیر قیمت بازار است پیشنهاد می‌دهد.
انتخاب تیم متخصصان
بیزینس معاملات ملکی اغلب بر پایه معرفی است و بیشتر مشتریان جدید مشاوران توسط مشتریان قبلی وی، بانک‌داران، دوستان و یا اعضای خانواده به او معرفی شده‌اند. شما هم برای پیدا کردن مشاور املاک می‌توانید به توصیه‌های دوست یا فامیلی که اخیرا خانه خریده و از کار مشاور خود هم راضی است گوش کنید. گاهی مشاوران مشتریانی را که نیازهایشان در محدوده کاری آنها نیست به مشاوران دیگری معرفی می‌کنند. مشاوران املاک بسیاری هستند که هر یک در حوزه خاص تخصص دارند، برای مثال مشاوران خریداران اولین خانه یا سرمایه گذاران، مشاوران املاک تجاری یا مسکونی، مشاور خریدار یا فروشنده و یا مشاورانی که در مورد کامیونیتی یا منطقه جغرافیایی خاصی تبحر ویژه دارند. بد نیست که از مشاور خود بخواهید شما را به کسی که در حوزه مورد نظرتان متخصص است ارجاع دهد.
بسیاری از خریداران خانه به دلایلی بسیار شخصی از جمله سن، جنس، ملیت و یا زبانی که به آن تکلم می‌شود، مشاور خود را انتخاب می‌کنند. به هر حال باید مشاوری را انتخاب کنید که بتوانید به وی اطمینان کنید و با او راحت باشید زیرا نه تنها قرار است که مدت زیادی را با این مشاور باشید بلکه باید بتوانید برخی از مسائل شخصی و مالی خود را نیز به او بگویید. گاهی این زمان چندین ماه و حتی تا یک سال به طول می‌انجامد که در مقایسه با زمان کوتاهی که با یک بازرس ساختمان یا وکیل می‌گذرانید، که غالبا هم بیشتر از چند ساعت نیست، زمان قابل توجهی است.
خریداران دیگری هم هستند که مشاور خود را بر اساس تجربه، اعتبار و تخصص او انتخاب می‌کنند. اگر هیچ کدام از این شیوه‌ها را دوست ندارید، شاید بتوانید با آژانسی کار کنید که از point system یا Air Miles استفاده می‌کند و یا با یک موسسه خیریه مرتبط است. می‌توانید برای شناخت مشاورانی که در منطقه شما کار می‌کنند به هیئت محلی مشاوران املاک منطقه خود مراجعه کنید (به ضمیمه 3 رجوع کنید.). به همین شکل انتخاب یک بازرس ساختمان یا وکیل هم می‌تواند به دلیل تخصص و مهارت‌هایی باشد که در آنها سراغ دارید و یا بیمه خطا و سهل‌انگاری داشتن آنها و هم به دلیل این‌که با آنها احساس راحتی بیشتری می‌کنید و به آنها اطمینان دارید.
آیا مشاوران به متخصصان دیگر ارجاع می‌دهند؟
غالبا افراد از مشاوران می‌خواهند که متخصصان دیگر از جمله وکیل، محضردار، وام‌گیرنده mortgage broker و بازرس خانه را آنها معرفی کنند. البته گاهی توصیه اکید کردن به انتخاب برخی از افراد سبب می‌شود تا در صورت بروز مشکل، موقعیت مشاور به خطر بیفتد. بهترین راه حل این است که از مشاور خود بخواهید تا فهرستی از افراد متخصصی را که در گذشته با آنها کار کرده در اختیار شما قرار دهد. بعد از این شما می‌توانید با این افراد تماس بگیرید، با آنها گفتگو کنید و از بین آنها فرد مورد نظر خود را انتخاب کنید.
اگر به ارجاعات مشاوران علاقه‌مند هستید، می‌توانید به نشانی های اینترنتی زیر مراجعه کنید:
ادامه دارد…
ثبت دیدگاه