دوستانی می‌پرسند آیا هم‌اکنون زمان مناسبی برای خرید خانه در تورنتو هست؟ آیا اگر صبر کنند قیمت‌ها پایین نخواهد آمد؟ عمدتا این پرسش را دو گروه از افراد مطرح می‌کنند. گروه اول کسانی هستند که می‌خواهند اولین خانه‌اشان را در کانادا خریداری کنند و خوب! اگر این احتمال وجود داشته باشد که قیمت خانه در ماه‌های آینده کاهش قابل توجهی داشته باشد ترجیح می‌دهند مدتی صبر کنند و با هزینه کمتری سراغ خانه بروند یا خانه بهتری تهیه کنند. گروه دوم کسانی هستند که به سرمایه‌گذاری در این عرصه فکر می‌کنند؛ به‌ویژه ایرانیان تازه‌وارد که فعلا قصد اقامت ندارند و می‌خواهند با خرید یک خانه و اجاره آن، جای پایی در کانادا بازکنند و منبع درآمد و سرمایه‌ای برای خود تامین کنند. در اینجا سعی می‌کنم تا آنجا که سواد عمومی نویسنده از مطالعه گزارش‌های مرتبط با این بحث اجازه می‌دهد به این پرسش پاسخ دهم.
اول، آنچه در ادامه بیان می‌شود به عنوان موضوعات کلی و براساس واقعیت‌های اقتصادی است. بدیهی است که وضعیت قیمت‌ها در یک شهر یا یک منطقه خاص از آن شهر ممکن است تابع شرایط خاصی باشد که با فرمول‌های رایج و عمومی مطابقت نکند. مثلا در چند سال اخیر، در مناطقی که در ناحیه تحصیلی اطراف دبیرستان ریچموندهیل قرار دارند قیمت خانه بسیار بیشتر از سایر نواحی این شهر افزایش یافته که دلیل آن، رتبه بسیار بالای این دبیرستان (اول در استان انتاریو و یکی از ۵ دبیرستان کل کانادا) در آزمون‌های پایه است. به همین دلیل مثلا اگر قیمت خانه در یک سال آینده در کل ریچموندهیل کاهش یابد بعید است که در منطقه مرتبط با این مدرسه چنین اتفاقی بیافتد. این مثال را از این جهت بیان کردم که توضیح دهم آگاهی از مشخصات ویژه هر منطقه مسئله بسیار مهمی است و در زمانی که قصد خرید دارید، دریافت مشاوره از فرد خبره و مورد اعتماد ضروری است.
دوم، تقریبا همه اقتصاددانان کانادایی بر این نکته اتفاق نظر دارند که قیمت خانه در کانادا به طور غیر واقعی افزایش یافته و سایر شاخص‌های اقتصادی مرتبط (affordability، رقم بدهی عمومی، نرخ سرمایه‌گذاری شرکت‌های بزرگ ساخت مسکن در اجرای طرح‌های جدید، سهم هزینه‌های خانوار در مقایسه با متوسط قیمت خانه…) از این واقعیت حکایت می‌کنند که وضعیت مسکن یک دوران بازگشتی خواهد داشت و این قیمت‌ها نمی‌توانند در این حد باقی بمانند و قطعا کاهش خواهند یافت. در واقع، این اقتصاددانان بر سر اصل موضوع اختلاف ندارند بلکه اختلاف بر سر این است که ۱- این کاهش دفعی خواهد بود یا تدریجی و ۲- رقم آن به شکلی خواهد بود که به یک بحران در بازار مسکن (که می‌تواند به ایجاد بحران در سایر بازارهای سرمایه‌ای و مالی نظیر امریکا) منجر شود یا نه. اغلب تحلیل‌ها بر این موضوع متکی است که بعید است این کاهش شدید و توام با ایجاد فضای بحرانی شود چون هم دولت قبلی لیبرال و هم دولت محافظه‌کار به شکلی نسبتا خوب، با استفاده از ابزارهای مالی و سیاست‌گذاری از بروز چنین بحران احتمالی جلوگیری کرده‌اند. نمونه چنین ابزاری، محدودسازی شرایط پرداخت وام به خریداران اولین خانه از نظر سقف زمان دریافت وام و پیش پرداخت است.
سوم، اما از سوی دیگر گروه دیگری (عموما از غیراقتصاددانان) هستند که یادآوری می‌کنند چنین سخنانی تازگی ندارد و حداقل از پایان سال ۲۰۱۲ و در تمامی سال ۲۰۱۳ عده‌ای از خالی شدن حباب قیمت‌ها در بازار مسکن خبر می‌دادند درحالی که به غیر از چند مورد محدود مثلا کاهش قیمت‌ها در بریتیش کلمبیا و یا توقف نصبی افزایش قیمت‌ها در بازار کاندو در تورنتو، سال ۲۰۱۳ تقریبا تماما به افزایش قیمت گذشت به طوری‌که در پایان این سال به رکوردهای جدید در افزایش قیمت مسکن دست یافت. ضمن اینکه مثلا اتفاقی که در بازار کاندو افتاد فاصله بسیار زیادی با پیش‌بینی‌های اقتصاددانان داشت که از یک افت قیمت حداقل ۶ درصدی خبر می‌دادند. این منتقدان معتقدند که افزایش قیمت منزل کماکان در سال ۲۰۱۴ هم ادامه خواهد یافت حالا شاید با سرعت و شیب ملایم‌تر اما علل افزایش سر جای خود است و چون این علت‌ها فعال هستند، معلول‌ها هم به کار خود ادامه می‌دهند.
چهارم، عمدتا دو عامل را می‌توان موتور حرکت قیمت‌ها در سال‌های اخیر دانست که یکی فراگیرتر است و دومی، اگرچه محدود اما به شکلی که توضیح خواهم داد تاثیر خود را داشته است. عامل اول کاهش شدید نرخ بهره به واسطه بروز رکود اقتصادی از سال ۲۰۰۸ بوده که هم‌چنان از سوی بانک مرکزی کانادا در همان شرایط نگه داشته شده است. البته بانک‌های کانادایی به مرور و به ویژه برای وام‌های بلندمدت‌تر (که وام مسکن هم از آن گروه است) این نرخ را اندکی افزایش داده‌اند اما چون کماکان نرخ بانک مرکزی بسیار پایین است در مجموع رویایی‌ترین نرخ‌های بهره در تاریخ کانادا برای وام مسکن چه در مورد نرخ شناور variable (که متناسب با افزایش یا کاهش نرخ پایه prime تغییر می‌کند) و چه ثابت fixed (که در یک بازه زمانی مشخص و توافق شده بین ۳ تا ۵ سال، ثابت می‌ماند) در این چند ساله به مشتریان پیشنهاد شده است. این نرخ‌های بسیار پایین سبب شده‌اند که پرداخت اقساط وام زیر ۱۵۰۰ دلار در ماه برای خرید کاندو یا تاون‌هاس کاملا عادی شود و چنین عددی، اجاره‌نشینی را برای کسانی‌که حداقلی از پس‌انداز برای خرید خانه داشتند غیر منطقی جلوه می‌داد و به هجوم متقاضیان از جمله زوج‌های جوان و تازه مهاجران به بازار مسکن انجامید که نتیجه‌اش داغ ماندن تنور قیمت‌ها بوده است. از سوی دیگر نرخ بهره بسیار پایین، سبب شد که سپرده‌گذاری چه به صورت انواع حساب‌های سرمایه‌گذاری و چه در بازار سهام، از سود بسیار ناچیزی که عموما کمتر از نرخ تورم یا معادل همان بوده برخوردار شود که در مقابل متوسط سود بازار املاک، ضرر کردن محسوب می‌شود و به همین دلیل بسیاری از خانه‌دارها هم تشویق شدند که با خارج کردن سرمایه‌های خود از بانک‌ها یا بازار سهام (غیر املاک) از این نرخ بهره بسیار پایین بهره‌مند شوند و آپارتمان‌ها یا خانه‌های دیگری به قصد اجاره دادن و سرمایه‌گذاری درازمدت تهیه کنند. خود همین فشار تقاضا، بر افزایش نرخ مسکن موثر بود. همه اینها به همان عامل اول یعنی پایین بودن نرخ بهره مربوط می‌شود.
پنجم، اما عامل دوم که بیشتر در شهرهای بزرگ کانادا موثر بوده اما موج آن به تدریج به شهرهای کوچکتر اطراف شهرهای بزرگ و سایر نقاط کانادا هم رسیده بحث مهاجرت است؛ هم مهاجرت از خارج به داخل و هم مهاجرت بین استانی. در همه دهه اخیر و به‌ویژه در این ۵-۶ سال، حضور مهاجران ثروتمند چینی و ایرانی و برخی نقاط دیگر در شهرهایی چون ونکوور، تورنتو و مونترال به شدت بر روی بازار مسکن این شهرها تاثیر گذاشته است. این وضعیت که خصوصا در مورد چینی‌ها و ایرانی‌ها به دلیل وضعیت اقتصاد دولتی این کشورها توام با پول‌های بادآورده، فسادهای مالی و یا ارزش افزوده فراوان به دلیل افزایش غیرطبیعی قیمت در یک بخش یا تفاوت چشمگیر نرخ ارز، به نوعی سرمایه‌داری نوظهور منجر شده کاملا مشهود است. مثلا شما می‌توانید الان چینی‌هایی را در تورنتو ببینید که از نظر طبقه اجتماعی تا دو دهه پیش حتی عضو طبقه متوسط قرار نمی‌گرفته‌اند اما به واسطه رشد سریع، غیرطبیعی و نامتوازن اقتصادی، با فروش یک خانه بزرگ پدری در پکن یا شانگهای، هم‌اکنون ۲-۳ خانه در تورنتو به صورت نقدی خریداری کرده‌اند. نظیر همین مثال‌ها را به فراوانی می‌توان در مورد ایرانی‌ها هم دید. توجه داشته باشید که مثلا در مونترال، هر دو این ملیت‌ها، تقریبا تمامی ظرفیت ویزای سرمایه‌گذاری استان کبک را تشکیل می‌دهند و خرید و فروش چند هزار خانه در بازار نسبتا کوچک کانادا، تاثیری عظیم دارد. اما نباید پنداشت که این موضوع فقط محدود به کسانی که با ویزای سرمایه‌گذاری وارد کانادا می‌شوند بوده است. برعکس، تعداد بسیار زیادی از کسانی‌که در چند سال اخیر با ویزای نیروی متخصص به کانادا آمده‌اند از نظر سن و سال، تخصص و موقعیت اجتماعی در شرایطی بوده‌اند که امکان مالی برای خرید یک خانه ولو کوچک را در همان ابتدای ورود داشته‌اند و خیلی‌ها هم چنین کاری را به همان دلیلی که پیشتر بیان شد (نوعی سرمایه‌گذاری) انجام داده‌اند. به اینها باید طیف گسترده‌ای از سوری‌ها (و بعضا لبنانی‌ها) هم اشاره کرد که به واسطه جنگ داخلی در این کشور به کانادا سرازیر شده‌اند و عموما از افراد طبقات متوسط به بالای این کشور بوده‌اند که درگیر اردوگاه‌های پناهندگان در کشورهای اطراف نشده‌اند. افزایش‌های عجیب و قریب در قیمت خانه به ویژه در برخی نقاط مطلوب‌تر زندگی در شهرهای ونکوور و تورنتو را باید حاصل همین عامل دانست. در کنار اینها، باز به دلیل همان رکود پیشتر مطرح شده، افزایش شدید نرخ بیکاری در برخی استان‌های ثروتمند کانادا و بازار کار بسیار موفق در برخی استان‌های میانی و غربی، ما با یک روند بسیار شدید مهاجرت از استان‌هایی چون انتاریو و بریتیش کلمبیا به سمت استان‌های چون البرتا، ساسکاچوان و منیتوبا مواجه بوده‌ایم که قیمت خانه را در این استان‌ها هم افزایش داده است به‌ویژه که یک مهاجر دائم به این استان‌ها، با فروش یک خانه متوسط یا آپارتمان در شهر قبلی، می‌توانست یک خانه بزرگ در این شهرها تهیه کند. با توجه به واقعیت‌های موجود، اگر چه روند مهاجرت بین استانی چون سال‌های گذشته و به ویژه فاصله ۲۰۱۰ تا ۲۰۱۲ نیست اما با مراجعه مستقیم آن دسته از مهاجران نیروی متخصص که واقعا برای کار به کانادا می‌آیند! این روند افزایش جمعیت و بالا رفتن تقاضا برای مسکن در این استان‌ها متوقف نخواهد شد.
ششم، به عنوان یک جمع‌بندی از مجموعه این بحث‌ها می‌توان باز به سوال اول بازگشت. آیا قیمت منزل در کانادا به‌زودی کاهش خواهد یافت؟ نظر اقتصاددانان که سرجای خود است و از نظر آنها، شاخصه‌های اقتصادی مطرح شده خیلی بیش از حد منتظر گذاشته شده‌اند! اما در مورد دو عامل محرکه قیمت مسکن یعنی نرخ بهره و مهاجرت، واقعیت‌های اقتصادی می‌گویند بانک مرکزی باید در سال ۲۰۱۴ بالاخره نرخ بهره را افزایش دهد چون رونق اقتصاد در همسایه جنوبی (امریکا)، و افزایش احتمالی نرخ بهره در این کشور چنین امری را اجتناب‌ناپذیر کرده است. البته همان برآوردها می‌گویند که این افزایش شدید نخواهد بود اما وارد دوره‌ای از افزایش نرخ خواهد شد که لازم است تا خیلی بالاتر از اینها برود و اگر قرار باشد ظرف ۲-۳ سال به نرخ قبل از سال ۲۰۰۸ (حدود ۶ درصد) برسد آن وقت خریداران عجولی که بدون در نظر گرفتن ضرورت پرداخت چیزی حدود ۲۵۰۰ دلار در ماه به عنوان قسط ماهانه وام، اقدام به خرید کرده بودند، با مشکل مواجه خواهند شد که خود می‌تواند به افزایش تمایل به فروش سریع و تبدیل بازار مسکن به بازار خریدار و کاهش قیمت منجر شود. پارامتر دوم یعنی مهاجرت هم تا حد زیادی از قدرتش کاسته شده است. برنامه سرمایه‌گذاری فدرال که عملا پرونده‌اش بسته شده و بعید است اصلا باز شود. در مورد سرمایه‌گذاری کبک هم اگر چه با مانع‌تراشی‌های مداوم دولت فدرال، این برنامه سرعت لازمه را ندارد اما به دو دلیل تاثیر آن در آینده در کل بازار مسکن کانادا کاهش خواهد یافت. اول اینکه دولت فدرال اصرار جدی دارد که دولت کبک محدودیت‌هایی در مورد انتقال سریع دارندگان ویزای سرمایه‌گذاری کبک به سایر نقاط اعمال کند (الان چیزی بالای ۷۵ درصد چینی‌هایی که با این ویزا به کبک می‌آیند بلافاصله به دو استان انتاریو و بریتیش‌کلمبیا و البته بیشتر به دومی می‌روند و یکی از دلایل فروش بسیار زیاد خانه‌های یک و نیم میلیون دلاری با بالا در ونکوور را همین گروه دانسته‌اند) و دوم اینکه دولت خانم ماروا که اهمیت زیادی به احیا جایگاه کبک می‌دهد، احتمالا از اینکه تعداد زیادی از دارندگان این نوع ویزا، کبک را تنها به عنوان دروازه ورود به کانادا می‌دانند راضی نیست. در مورد ویزای نیروی متخصص هم که تا پایان سال ۲۰۱۴ تقریبا وضعیت اکثریت کسانی‌که از نظر شغلی، سنی و جایگاه اجتماعی در کشور مبدا در شرایطی بوده‌اند که چنان تاثیری روی بازار مسکن کانادا بگذارند روشن شده و ورود آنها به کانادا پایان خواهند یافت و باقیمانده آنها در سال‌های بعد به تعدادی نخواهند بود که تاثیر جدی در بازار داشته باشند. نسل بعدی مهاجران نیروی متخصص هم جوانانی هستند که برای ساختن یک زندگی جدید به کانادا می‌آیند و بعید است که حداقل تا ۳-۴ سال اول حضور در این کشور، در وضعیتی از نظر استقرار و ثبات شغلی و مالی باشند که خرید مسکن برایشان اولویت داشته باشد. به همین دلیل به نظر می‌رسد که از سال ۲۰۱۴ به بعد (به ویژه از نیمه دوم این سال) ما شهاد یک مسیر برگشتی در قیمت‌ها و یا حداقل سکونی که در سال‌های بعد به مسیر برگشتی مبدل می‌شود خواهیم بود. البته برآورد خود من این است که کاهش قیمت، تدریجی و با شیب ملایم خواهد بود اما هیچ‌کس را توان پیش‌بینی آینده نیست یا حداقل نگارنده دارای چشم آینده‌بین نیست.
توصیه من به آنها که قصد خرید خانه دارند این است که اگر در این کار مصمم هستند با مطالعه جدی و مشاوره افراد صدیق این کار را انجام دهند و از خرید خانه‌های گران با پیش‌پرداخت کم (۵ درصد) اجتناب کرده و سراغ خانه‌های ارزان‌تر با پرداخت اولیه بالاتر (۱۰ درصد پیش پرداخت یا بیشتر) بروند. هم‌چنین چنانچه از قدرت مالی و سطح درآمدی خود در ۳-۴ سال آینده اطمینان ندارند، وام‌های با نرخ بهره ثابت را به متغیر اولویت دهند.
ثبت دیدگاه