بهنام راد
بازار مسکن پس از گذراندن یک دوره موفق در فصل بهار دچار رکودی قابل پیش‌بینی در فصل تابستان شد. از آن‌جایی که بیشتر کانادایی‌ها درفصل تابستان به مسافرت می‌روند، فروشندگان منازل ترجیح می‌دهند که خانه‌های خود را قبل ازشروع فصل تابستان به فروش برسانند. به‌خصوص خانواده‌هایی که صاحب فرزند هستند و می‌خواهند به مناطقی نقل مکان کنند که مدارس بهتری دارد، ترجیح می‌دهند که خانه مورد نظر خود را خریده و به مسافرت بروند و قبل از شروع فصل مدارس در سپتامبر به خانه جدید نقل مکان کنند. حالا در فصل پائیز بازار مسکن جان تازه‌ای گرفته و برخلاف تصورعموم بازارمسکن در پائیز داغ‌تر از بازار مسکن در فصل بهار است به‌خصوص برای سرمایه‌گذاران مسکن که به دنبال ایجاد درآمدزایی بیشتر هستند.
در مقاله قبل به پارامترهایی که در قیمت مسکن تأثیرگذار هستند اشاره کردیم.
از عوامل اصلی و تاثیرگذار در بازار مسکن GDP، تورم، مهاجرت و نرخ بهره وام بانکی هستند. تا به حال سه بار بحران مسکن درکانادا اتفاق افتاده است: ونکوور ۱۹۸۱، تورنتو ۱۹۸۹ و ونکوور۱۹۹۴ که در این میان تورم مسکن در تورنتو از همه مهم‌تر بوده است.
بحران مسکن در تورنتو از سال ۱۹۸۶ با افزایش رشد مهاجرت به استان انتاریو آغاز شد. سازندگان منازل شروع به ساخت و ساز زیاد منازل مسکونی کردند تا بتوانند به تقاضای زیاد برای مسکن پاسخ بدهند. از طرفی در آن دوره به علت اوضاع اقتصادی مناسب و رشد GDP و افزایش آماراشتغال، قدرت خرید مردم هم افزایش پیدا کرده بود و بر میزان رقابت برای خرید مسکن در مناطق بالای شهر هم افزوده شده بود. همین امر سبب شد که نرخ منازل به‌شکلی بی‌سابقه افزایش یابد. دولت کانادا برای جلوگیری از افزایش بیرویه نرخ مسکن، نرخ بهره را تا ۱۲ درصد افزایش داد و این افزایش نه تنها قدرت خریداران منزل را کاهش داد بلکه باعث شد تا صاحبان منازل نتوانند بدهی موجود خود را به بانک‌ها پرداخت کنند و مهاجرین هم قدرت خرید منازل گران‌قیمت را نداشته باشند. در نتیجه سازندگان منازل و آپارتمان‌های مسکونی قادر به فروش واحدها و پرداخت بدهی خود به بانک‌ها نبودند و ماحصل همه اینها بحرانی بود که در ۱۹۸۹ به اوج خود رسید و به مدت چهار سال طول کشید.
حال سئوال این است که
آیا شرایط فعلی مسکن به سمت بحران نزدیک می‌رود یا خیر؟
درحال حاضر GDPرشد قابل توجهی از خود نشان نمی‌دهد. آمریکا کم‌کم از حالت بحران خارج می‌شود اما به علت قوی بودن دلار کانادا، شرکت‌های آمریکایی ترجیح می‌دهند که از نیروی کار داخلی استفاده کنند. بحران همچنان گریبان‌گیر اروپاست که خبر بدی برای اقتصاد کاناداست چرا که کانادا نمی‌تواند به اروپا صادرات داشته باشد واین باعث عدم رشد GDP می‌گردد. عدم رشد GDP، عدم فروش ماشین‌آلات و عدم تولید بیشتر محصولات باعث کاهش دستمزد نیروی کار و حتی اخراج نیروی کار می‌گردد و در نهایت باعث کاهش قدرت خرید مردم در بازار مسکن می‌شود.
در حال حاضر نرخ تورم به‌طور متوسط ۱.۹۸ درصد است که این رقم کمتر از ۲.۰۲ درصد در سال ۲۰۱۱ و خیلی بهتر از ۳.۳ درصد در ایپریل ۲۰۱۱ است. کاهش نرخ تورم نشانه‌ای مثبت برای اقتصاد جامعه است چرا که افزایش شدید نرخ تورم به سرعت بازارمسکن را به سوی بحران هدایت می‌کند.
از سوی دیگر میزان مهاجرت که برابر با تقاضا برای مسکن است، سال به سال رو به افزایش است. بیشتر مهاجرین به علت این‌که آپارتمان در مرکز شهر تورنتو از خانه مسکونی ارزان‌تر است به دنبال یافتن آپارتمان در این منطقه هستند. درحال حاضر بازار آپارتمان‌ها در تورنتو بسیار پررونق است و تعدادی ازپروژه‌های بزرگ در ۲۰۱۳ و ۲۰۱۵ به اتمام می‌رسند.
نرخ بهره بانکی طی یکی دوسال گذشته ثابت مانده است و به احتمال قوی تا اواسط سال ۲۰۱۳ نیز ثابت باقی خواهند ماند. از آن‌جایی‌که اقتصاد اروپا بحران‌زده است و آمریکا هنوز از بحران خارج نشده، منطقی نیست که نرخ بهره افزایش یابد. در مقابل دولت بخشی از قوانین وام مسکن را در ماه جولای تغییر داد تا به نوعی با دادن وام‌های سنگین به خریداران منزل مقابله کند.
در صورتی‌که دولت تصمیم به افزایش نرخ بهره بگیرد، این عمل طی دو تا سه سال آینده اتفاق خواهد افتاد و به‌طور حتم تعداد بسیاری از صاحبان منازل مسکونی که بیشتر از توان مالی‌شان زیر بار قرض رفته‌اند را از گود خارج خواهد کرد مگر این‌که GDP رشد مناسبی داشته باشد و اقتصاد کانادا رو به بهبودی بیشتری بگذارد و توان مالی مردم افزایش پیدا کند.
قابل ذکر است که کاهش زمان بازپرداخت بهره‌های بانکی از ۳۰ سال به ۲۵ سال خود معادل افزایش نرخ بهره به میزان ۰.۹ درصد است. همان‌طور که می‌بینید، دولت نرخ بهره را افزایش داده است بدون این‌که نرخ بهره را افزایش دهد.
دولت کانادا به‌شدت نگران اوضاع مسکن در کاناداست چرا که GDP رشد مناسبی ندارد واگر چه آمار مهاجرت بالاست ولی با افزایش قیمت‌ها، مهاجرین هم قدرت خرید خود را از دست می‌دهند و با تغییر قوانین وام مسکن، آمار خریداران منزل هم کاهش خواهد یافت. در یک کلام، اوضاع بازار مسکن بحرانی است ولی فاکتور دیگری هم در بازار مسکن تاثیرگذار است، فاکتوری که طی یک سال و نیم گذشته وارد عمل شده، فاکتوری که نقش ترمز را برای بحران مسکن بازی می‌کند و آن سرمایه‌گذاران خارجی هستند. کانادا در مقایسه با آمریکا، اروپا و چین اوضاع اقتصادی بسیار مناسب‌تری دارد. درحال حاضر کانادا بهشت سرمایه‌گذارانی است که پولشان را از بازار مسکن چین و بازار بورس اروپا خارج کرده‌اند. ما تنها راجع به سرمایه‌گذاران کوچک صحبت نمی‌کنیم، بحث بر سر شرکت‌های بزرگی است که به دنبال یک مکان امن در بازار مسکن کانادا برای سرمایه‌های خود هستند.
اگر تقاضای داخلی برای مسکن به خاطرعدم رشد GDP یا تغییر قوانین وام مسکن کاهش یابد، تقاضای خارجی برای مسکن مادامی‌که بحران در چین و اروپا ادامه دارد روز‌به‌روز افزایش پیدا می‌کند و همین تقاضای مازاد است که جلوی بحران مسکن در تورنتو را گرفته است و این تقاضا از بین نمی‌رود مگر این‌که اقتصاد آمریکا تکانی بخورد و بخشی ازاین سرمایه‌ها را جذب بازار مسکن خود بکند.
حال سئوال این است که
اگر بحران مسکن اتفاق بیفتد، چه قشری از جامعه بیشترین آسیب را خواهد دید؟
[ادامه بحث…]
متن کامل این نوشتار در نهمین شماره نشریه پرنیان منتشر شده است.
ثبت دیدگاه