آیا میدانید با ورود به سایت کنپارس با استفاده از نام کاربری و کلمه عبور خود، می توانید ضمن استفاده از مطالب ویژه اعضا، با مطالعه و به اشتراک گذاری هر مطلب امتیاز جمع کنید! بااستفاده از این امتیاز ها، می توانید بر روی قرارداد خود با کنپارس تخفیف دلاری بگیرید و یا محصولات و سرویس های کنپارس را خریداری کنید!
در صورتی که عضو سایت هستید، از اینجا وارد شوید. اگر هنوز عضو سایت نشده اید، در این صفحه ثبت نام کنید. عضویت در سایت رایگان وسریع است! برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد سیستم امتیاز دهی کنپارس، اینجا و اینجا را ببینید.
  • افزایش بی   رویه قیمت مسکن  آیا بحران نزدیک است   قسمت سوم

    افزایش بی‌‌‌رویه قیمت مسکن، آیا بحران نزدیک است؟ (قسمت سوم)


بهنام راد

بازار مسکن پس از گذراندن یک دوره موفق در فصل بهار دچار رکودی قابل پیش‌بینی در فصل تابستان ‌شد. از آن‌جایی که بیشتر کانادایی‌ها درفصل تابستان به مسافرت می‌روند، فروشندگان منازل ترجیح می‌دهند که خانه‌های خود را قبل ازشروع فصل تابستان به فروش برسانند. به‌خصوص خانواده‌هایی‌ که صاحب فرزند هستند و می‌خواهند به مناطقی نقل مکان کنند که مدارس بهتری دارد، ترجیح می‌دهند که خانه مورد نظر خود را خریده و به مسافرت بروند و قبل از شروع فصل مدارس در سپتامبر به خانه جدید نقل مکان کنند. حالا در فصل پائیز بازار مسکن جان تازه‌ای گرفته و برخلاف تصورعموم بازارمسکن در پائیز داغ‌تر از بازار مسکن در فصل بهار است به‌خصوص برای سرمایه‌گذاران مسکن که به دنبال ایجاد درآمدزایی بیشتر هستند.

در مقاله قبل به پارامترهایی که در قیمت مسکن تأثیرگذار هستند اشاره کردیم.

از عوامل اصلی و تاثیرگذار در بازار مسکن GDP، تورم، مهاجرت و نرخ بهره وام بانکی هستند. تا به حال سه بار بحران مسکن درکانادا اتفاق افتاده است: ونکوور ۱۹۸۱، تورنتو ۱۹۸۹ و ونکوور۱۹۹۴ که در این میان تورم مسکن در تورنتو از همه مهم‌تر بوده است.

بحران مسکن در تورنتو از سال ۱۹۸۶ با افزایش رشد مهاجرت به استان انتاریو آغاز شد. سازندگان منازل شروع به ساخت و ساز زیاد منازل مسکونی کردند تا بتوانند به تقاضای زیاد برای مسکن پاسخ بدهند. از طرفی در آن دوره به علت اوضاع اقتصادی مناسب و رشد GDP و افزایش آماراشتغال، قدرت خرید مردم هم افزایش پیدا کرده بود و بر میزان رقابت برای خرید مسکن در مناطق بالای شهر هم افزوده شده بود. همین امر سبب شد که نرخ منازل به‌شکلی بی‌سابقه افزایش یابد. دولت کانادا برای جلوگیری از افزایش بی‌رویه نرخ مسکن، نرخ بهره را تا ۱۲ درصد افزایش داد و این افزایش نه تنها قدرت خریداران منزل را کاهش داد بلکه باعث شد تا صاحبان منازل نتوانند بدهی موجود خود را به بانک‌ها پرداخت کنند و مهاجرین هم قدرت خرید منازل گران‌قیمت را نداشته باشند. در نتیجه سازندگان منازل و آپارتمان‌های مسکونی قادر به فروش واحدها و پرداخت بدهی خود به بانک‌ها نبودند و ماحصل همه اینها بحرانی بود که در ۱۹۸۹ به اوج خود رسید و به مدت چهار سال طول کشید.

حال سئوال این است که

آیا شرایط فعلی مسکن به سمت بحران نزدیک می‌رود یا خیر؟

درحال حاضر GDPرشد قابل توجهی از خود نشان نمی‌دهد. آمریکا کم‌کم از حالت بحران خارج می‌شود اما به علت قوی بودن دلار کانادا، شرکت‌های آمریکایی ترجیح می‌دهند که از نیروی کار داخلی استفاده کنند. بحران همچنان گریبان‌گیر اروپاست که خبر بدی برای اقتصاد کاناداست چرا که کانادا نمی‌تواند به اروپا صادرات داشته باشد واین باعث عدم رشد GDP می‌گردد. عدم رشد GDP، عدم فروش ماشین‌آلات و عدم تولید بیشتر محصولات باعث کاهش دستمزد نیروی کار و حتی اخراج نیروی کار می‌گردد و در نهایت باعث کاهش قدرت خرید مردم در بازار مسکن می‌شود.

در حال حاضر نرخ تورم به‌طور متوسط ۱.۹۸ درصد است که این رقم کمتر از ۲.۰۲ درصد در سال ۲۰۱۱ و خیلی بهتر از ۳.۳ درصد در ایپریل ۲۰۱۱ است. کاهش نرخ تورم نشانه‌ای مثبت برای اقتصاد جامعه است چرا که افزایش شدید نرخ تورم به سرعت بازارمسکن را به سوی بحران هدایت می‌کند.

از سوی دیگر میزان مهاجرت که برابر با تقاضا برای مسکن است، سال به سال رو به افزایش است. بیشتر مهاجرین به علت این‌که آپارتمان در مرکز شهر تورنتو از خانه مسکونی ارزان‌تر است به دنبال یافتن آپارتمان در این منطقه هستند. درحال حاضر بازار آپارتمان‌ها در تورنتو بسیار پررونق است و تعدادی ازپروژه‌های بزرگ در ۲۰۱۳ و ۲۰۱۵ به اتمام می‌رسند.

نرخ بهره بانکی طی یکی دوسال گذشته ثابت مانده است و به احتمال قوی تا اواسط سال ۲۰۱۳ نیز ثابت باقی خواهند ماند. از آن‌جایی‌که اقتصاد اروپا بحران‌زده است و آمریکا هنوز از بحران خارج نشده، منطقی نیست که نرخ بهره افزایش یابد. در مقابل دولت بخشی از قوانین وام مسکن را در ماه جولای تغییر داد تا به نوعی با دادن وام‌های سنگین به خریداران منزل مقابله کند.

در صورتی‌که دولت تصمیم به افزایش نرخ بهره بگیرد، این عمل طی دو تا سه سال آینده اتفاق خواهد افتاد و به‌طور حتم تعداد بسیاری از صاحبان منازل مسکونی که بیشتر از توان مالی‌شان زیر بار قرض رفته‌اند را از گود خارج خواهد کرد مگر این‌که GDP رشد مناسبی داشته باشد و اقتصاد کانادا رو به بهبودی بیشتری بگذارد و توان مالی مردم افزایش پیدا کند.

قابل ذکر است که کاهش زمان بازپرداخت بهره‌های بانکی از ۳۰ سال به ۲۵ سال خود معادل افزایش نرخ بهره به میزان ۰.۹ درصد است. همان‌طور که می‌بینید، دولت نرخ بهره را افزایش داده است بدون این‌که نرخ بهره را افزایش دهد.

دولت کانادا به‌شدت نگران اوضاع مسکن در کاناداست چرا که GDP رشد مناسبی ندارد واگر چه آمار مهاجرت بالاست ولی با افزایش قیمت‌ها، مهاجرین هم قدرت خرید خود را از دست می‌دهند و با تغییر قوانین وام مسکن، آمار خریداران منزل هم کاهش خواهد یافت. در یک کلام، اوضاع بازار مسکن بحرانی است ولی فاکتور دیگری هم در بازار مسکن تاثیرگذار است، فاکتوری که طی یک سال و نیم گذشته وارد عمل شده، فاکتوری که نقش ترمز را برای بحران مسکن بازی می‌کند و آن سرمایه‌گذاران خارجی هستند. کانادا در مقایسه با آمریکا، اروپا و چین اوضاع اقتصادی بسیار مناسب‌تری دارد. درحال حاضر کانادا بهشت سرمایه‌گذارانی است که پولشان را از بازار مسکن چین و بازار بورس اروپا خارج کرده‌اند. ما تنها راجع به سرمایه‌گذاران کوچک صحبت نمی‌کنیم، بحث بر سر شرکت‌های بزرگی است که به دنبال یک مکان امن در بازار مسکن کانادا برای سرمایه‌های خود هستند.

اگر تقاضای داخلی برای مسکن به خاطرعدم رشد GDP یا تغییر قوانین وام مسکن کاهش یابد، تقاضای خارجی برای مسکن مادامی‌که بحران در چین و اروپا ادامه دارد روز‌به‌روز افزایش پیدا می‌کند و همین تقاضای مازاد است که جلوی بحران مسکن در تورنتو را گرفته است و این تقاضا از بین نمی‌رود مگر این‌که اقتصاد آمریکا تکانی بخورد و بخشی ازاین سرمایه‌ها را جذب بازار مسکن خود بکند.

حال سئوال این است که

اگر بحران مسکن اتفاق بیفتد، چه قشری از جامعه بیشترین آسیب را خواهد دید؟

[ادامه بحث...]

متن کامل این نوشتار در نهمین شماره نشریه پرنیان منتشر شده است.


آیا میدانید اولین گام برای مهاجرت به کانادا و دریافت اقامت دایم کانادا تکمیل فرم ارزیابی رایگان است!


پنج شنبه ۶ مهر ماه ۱۳۹۱ در ۱۰:۱۰:۵۰ ق.ظ - پیوند همیشگی
بهنام راد - بازدید : ۴۶۴۲ - برچسب ها:
investmentbehnam radسرمایه گذاری در کانادا
ثبت دیدگاه شما
دیدگاه ارسالی شما پیش از نمایش نیاز به تایید مدیریت خواهد داشت.
مطالب مرتبط:
پاسخ به هفت بهانه برای سرمایه گذاری نکردن در مسکن
نکاتی درباره سرمایه‌گذاری در کانادا

پاسخ به هفت بهانه برای سرمایه‌گذاری نکردن در مسکن

۲۱ دي ۱۳۹۱ - یادآوری: این مطلب در دهمین شماره پرنیان کانادا به صورت کامل منعکس شده است. من برای شما دو سوال دارم: آیا پول درآوردن بیشتر، شما را خوشحال‌تر و شادتر می‌کند؟ آیا برای دوران بازنشستگی...
افزایش بی رویه قیمت مسکن  آیا بحران نزدیک است   قسمت دوم
نگاهی به بحران‌های گذشته مسکن در تورنتو و ونکوور

افزایش بی‌رویه قیمت مسکن، آیا بحران نزدیک است؟ (قسمت دوم)

۱۵ تير ۱۳۹۱ - بهنام راد بازار مسکن روز به روز داغ‌تر می‌شود. تا اواخرایپریل به سختی می‌شد یک خانه مناسب در بازار املاک پیدا کرد. بیشتر خانه‌ها یا از نوامبر سال قبل باقی مانده بودند...
امسال پولم را کجا سرمایه گذاری کنم
آشنایی با مبانی سرمایه‌گذاری در کانادا

امسال پولم را کجا سرمایه‌گذاری کنم؟

۲۹ فروردين ۱۳۹۱ - بهنام راد سال ۲۰۱۲ رسید، امیدوارم که تا به حال در سال جدید میلادی ایام خوبی داشته‌اید. آیا اهدافتان را برای سال جدید نوشته‌اید؟ یا اینکه شما هم مثل مایاها اعتقاد دارید که...
چگونه از بدهی  درآمد کسب کنیم  درس دوم  وام برای بازنشستگی
آشنایی با مبانی سرمایه‌گذاری در کانادا

چگونه از بدهی، درآمد کسب کنیم- درس دوم: وام برای بازنشستگی

۸ بهمن ۱۳۹۰ - نشریه MoneySense/برگردان نادیا غیوری لغت بدهی می‌تواند احساساتی منفی را در فرد زنده کند. فکر کردن به صورت‌حساب‌های پرداخت نشده، بهره بدهی‌ها که با سرعت روی هم انباشته و حجمشان زیاد می‌شود...
نگاهی به سه روش عمده سرمایه گذاری و معضلات آنها
سرمایه‌گذاری، بایدها و نبایدها

نگاهی به سه روش عمده سرمایه‌گذاری و معضلات آنها

۴ بهمن ۱۳۹۰ - بهنام راد آیا به خاطر می‌آورید اولین باری که سرمایه‌گذاری کردید کی بود؟ آیا موفقیت‌آمیز بود؟ اگر موفقیت‌آمیز نبود، آیا هرگز بعد از آن دست به سرمایه‌گذاری دیگری زدید یا نه؟ اولین سالی...
چگونه از بدهی  درآمد کسب کنیم  درس اول  leverage
آشنایی با مبانی سرمایه‌گذاری در کانادا

چگونه از بدهی، درآمد کسب کنیم- درس اول: leverage

۲۰ دي ۱۳۹۰ - نشریه MoneySense/برگردان نادیا غیوری لغت بدهی می‌تواند احساساتی منفی را در فرد زنده کند. فکر کردن به صورت‌حساب‌های پرداخت نشده، بهره بدهی‌ها که با سرعت روی هم انباشته و حجمشان زیاد می‌شود...
رابطه بازاریابی و قصه پردازی

رابطه بازاریابی و قصه‌پردازی

۱۳ آذر ۱۳۹۲ - آیا تا به حال اسم بازاریابی از طریق ارائه یا انتشار مضمون content marketing را شنیده‌اید؟ شما مقاله یا وبلاگ می‌نویسید، کتاب منتشر می‌کنید، فیلم و ویدیو از طریق اینترنت، فیس‌بوک،...
ما همه بازاریاب هستیم

ما همه بازاریاب هستیم

۱۵ مهر ۱۳۹۲ - اگر صاحب بیزینس، نویسنده، مهندس،‌ دکتر، آرایشگر یا معلم باشید، همیشه در حال بازاریابی یا در حال پیدا کردن فرصتی برای عرضه توانایی و قابلیت خود هستید. تهیه رزومه کاری، نوشتن مقاله...
پاسخ به هفت بهانه برای سرمایه گذاری نکردن در مسکن
نکاتی درباره سرمایه‌گذاری در کانادا

پاسخ به هفت بهانه برای سرمایه‌گذاری نکردن در مسکن

۲۱ دي ۱۳۹۱ - یادآوری: این مطلب در دهمین شماره پرنیان کانادا به صورت کامل منعکس شده است. من برای شما دو سوال دارم: آیا پول درآوردن بیشتر، شما را خوشحال‌تر و شادتر می‌کند؟ آیا برای دوران بازنشستگی...
زمان مناسب برای سرمایه گذاری در املاک کانادا
فرصت های ویژه کنپارس با اولویت موکلین

زمان مناسب برای سرمایه گذاری در املاک کانادا

۲۹ فروردين ۱۳۹۷ - نکته مهم: پیش از هر چیز تاکید کنم که با صرف خرید ملک امکان دریافت اقامت نیست بنابراین کسانی که به اشتباه چنین تصوری دارند دقت کنند که منظور این مقاله...
آخرین مطالب سایت:
کبک بالاخره سیستم آریما ARRIMA را باز کرد

کبک بالاخره سیستم آریما ARRIMA را باز کرد

۲۷ شهريور ۱۳۹۷ - پس از مدتها انتظار سیستم ARRIMA یا همان سیستم ابراز علاقمندی که به عنوان سیستم اکسپرس انتری کبک هم از آن یاد می شود، باز شد. به این ترتیب کبک پرونده های...
دور جدید انتخاب های اکسپرس انتری با حداقل امتیاز 440
افزایش تعداد دعوت نامه ها در انتخاب 5 سپتامبر 2018

دور جدید انتخاب های اکسپرس انتری با حداقل امتیاز 440

۱۴ شهريور ۱۳۹۷ - در انتخاب شماره 99 اکسپرس انتری که صبح امروز چهارشنبه 5 سپتامبر 2018 انجام شد، تعداد 3900 دعوت نامه با حداقل امتیاز 440 صادر شد.  در 6 دور انتخاب های قبلی تعداد دعوت نامه...
فهرست مشاغل مورد نیاز استان ساسکچوان تغییر کرد
22 آگوست 2018

فهرست مشاغل مورد نیاز استان ساسکچوان تغییر کرد

۱ شهريور ۱۳۹۷ - اداره مهاجرت استان ساسکچوان ساعاتی پیش در 22 آگوست 2018 فهرست مشاغل مورد نیاز خود را تغییر داد.  متاسفانه بر اساس این تغییر، مشاغل زیر از فهرست حذف شدند و کد شغلی جدیدی به...
دور جدید انتخاب های اکسپرس انتری با حداقل امتیاز 440
22 آگوست 2018

دور جدید انتخاب های اکسپرس انتری با حداقل امتیاز 440

۱ شهريور ۱۳۹۷ - در انتخاب شماره 98 اکسپرس انتری که صبح امروز چهارشنبه 22 اوت 2018 انجام شد، تعداد 3750 دعوت نامه با حداقل امتیاز 440 صادر شد.   در انتخاب شماره 97 اکسپرس انتری نیز همین تعداد دعوت نامه...
برنامه خوداشتغالی استان کبک متقاضی می پذیرد

برنامه خوداشتغالی استان کبک متقاضی می پذیرد

۱ شهريور ۱۳۹۷ - استان کبک، سه برنامه تجاری دارد که درباره برنامه سرمایه گذاری این استان و شرایط جدید این برنامه مهاجرتی، و همچنین برنامه کارآقرینی پیش ازاین سخن گفته ایم، حال در این...

راهنمای جستجو در سایت

  • جهت جستجوی یک عبارت خاص از گیومه در دو طرف عبارت استفاده کنید. مانند:
  • جهت جستجوی چند کلمه در کل مطلب، کلمات را با فاصله از هم وارد کنید. مانند:
  • جهت جستجو در تنها عنوان مطالب، پیش از کلمه کلیدی خود از عنوان: و یا title: استفاده کنید. مانند:
  • جهت جستجو در تنها متن مطالب، پیش از کلمه کلیدی خود از متن: و یا body: استفاده کنید. مانند:
  • جهت جستجو در تنها خلاصه مطالب، پیش از کلمه کلیدی خود از خلاصه: و یا brief: استفاده کنید. مانند:
  • شما می توانید تمام موارد را ترکیب کنید. برای ترکیب شرایط عنوان، متن و خلاصه، بین شرط ها ; (سمی کالن - semicolon) قرار دهید. مانند:
    • عنوان:دهان و دندان;متن:"مسیر شغلی دندانپزشکان" (نشانم بده)
    • title:دهان و دندان;body:"مسیر شغلی دندانپزشکان" (نشانم بده)
  • توجه داشته باشید که هر مطلبی که در آن حداقل یکی از شرایط جستجو برقرار باشد در نتایج جستجو قرار می گیرد.